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Quelles sont les conséquences de la crise sur les SCPI ?

La croissance exceptionnelle qu’ont connu les sociétés civiles de placement immobilier depuis 2018 et sur les deux premiers mois de l’année 2020 a été brusquement freinée par la crise économique issue de la pandémie. Les collectes ont nettement ralenti et les investisseurs ont préféré laisser passer la période critique avant de décider s’il est opportun ou non de placer leur argent dans ce type d’actif.

Les SCPI reposent sur de l’immobilier certes, mais sont aussi des titres de propriété dont les investisseurs redoutaient la chute de la valeur. Ce qui n’a pourtant pas été le cas puisqu’elles ont continué à servir des rendements d’environ 4%, tandis que celui-ci était de 4.5% en moyenne au cours des trois dernières années. Ce rendement reprendra progressivement à la hausse au cours de la seconde moitié de l’année. Celui des SCPI fiscales n’aura pas connu d’importants écarts toutefois, tandis que celui des SCPI professionnels gagnera environ 0.8% à 1 point de plus d’ici la fin de l’année, soit un rendement de 4.2% en moyenne.

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La crise n’a pas ébranlé les SCPI qui ont finalement su tenir la route pendant les mois critiques, tandis que le marché de la bourse s’effondrait et que les autres produits de placement perdaient eux aussi en rendement.

Certains immobiliers du parc ont été plus affectés que d’autres, par exemple ceux exploités dans le secteur du tourisme et de l’hôtellerie. Cependant, ces immeubles ne représentent qu’une assez faible proportion de la totalité du patrimoine des SCPI.

Certains locataires d’immeubles de commerce eux aussi ont subi quelques difficultés à s’acquitter de leurs loyers en raison du gel de leurs activités, notamment pour les commerces non essentiels.

Si les SCPI qui exploitent de l’immobilier professionnel ont traversé une phase de turbulences, l’impact ne s’est pas réellement fait ressentir sur l’ensemble du parc puisque celui-ci jouit d’une diversification qui fait partie de la stratégie de base de la majorité des sociétés de gestion. Exemple de répartition des actifs d’une SCPI professionnelle diversifiée : 25% d’immeubles de bureaux (qui profitent eux aussi d’une diversification intéressante en fonction de l’activité des locataires), 25% d’immeubles de commerces, 20% d’immeubles de santé, 15% d’immeubles d’éducation, 10% d’hôtels et 5% de places de parking.

En revanche, tout ce qui est immobilier de santé et d’éducation sont demeurés invulnérables à la crise. Le secteur de la santé a même connu un boom très significatif depuis la survenue de celle-ci.

En ce qui concerne les SCPI fiscales, étant basées sur de l’immobilier résidentiel, pas de bouleversement manifeste en ce qui concerne les baux et la mise en location. Les locataires demeurent solvables et les loyers ont permis de distribuer régulièrement les dividendes. La majorité des SCPI a en effet maintenu la distribution des dividendes même pour le deuxième trimestre, période redoutée pendant laquelle une certaine partie des locataires a été impacté par la crise. Certains d’entre eux ont même demandé à retarder et à échelonner le paiement de leur loyer.

La reprise progressive de l’ensemble des activités devrait signer la fin de cette phase incertaine en ce qui concerne la perception ou non des loyers, et la distribution ou la suspension momentanée des dividendes.

Du côté des investisseurs, ces derniers ont été rassurés par la bonne tenue de route de l’ensemble des SCPI et la collecte reprend petit à petit depuis le début du second semestre. La plupart d’entre eux investissent toutefois avec précaution, suivant les recommandations de leur conseiller en gestion de patrimoine. La diversification est de mise : aussi bien du point de vue typologie (fiscale et rendement) qu’en matière de localisation géographique. Les sociétés de gestion elles-mêmes seront sélectionnées suivant des critères précis.

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